조정희, 최정환 변호사는 정비구역 내 토지등소유자와 조합원을 대리하여 조합원 입주권 분쟁, 분양자격 분쟁, 현금청산 소송을 수행하고 있을 뿐 아니라 재건축 재개발 조합에 대한 법률자문, 매도청구, 명도소송, 대표권 분쟁, 총회 결의 무효확인 소송 등 정비사업 과정에서 발생하는 다양한 법률 문제에 대해 효과적인 해결책을 제시하고 있습니다. 

 

재개발·재건축 구역의 부동산을 상속받았다면, 5년 재당첨 제한을 받지 않고 조합원 분양신청을 할 수 있을까요?

도시 및 주거환경정비법에는 상속·결혼·이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우 재당첨 제한의 예외를 인정하는 규정이 있습니다.

그렇다면 부모나 배우자로부터 재개발 부동산을 상속받은 사람은 언제나 조합원 분양을 받을 수 있는 것일까요?

 

결론부터 말씀드리면, 상속으로 취득했다는 이유만으로 재당첨 제한에서 제외되는 것은 아닙니다.

실제로 상속받은 재개발 주택에 관하여 조합원 분양신청을 했지만, 5년 재당첨 제한이 적용되어 현금청산대상자가 된 사례가 있습니다.

이번 글에서는 실제 법원 판결을 통해 상속받은 재개발·재건축 부동산에 대한 재당첨 제한의 적용 기준을 살펴보겠습니다.

1. 재개발·재건축 5년 재당첨 제한이란?

도시 및 주거환경정비법 제72조 제6항은 투기과열지구의 정비사업에 관한 5년 재당첨 제한을 규정하고 있습니다.

이에 따르면 투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따라 분양대상자로 선정된 사람과 그 세대에 속한 사람은 분양대상자 선정일부터 5년 이내에 다른 투기과열지구 정비사업에서 조합원 분양신청을 할 수 없습니다.

여기서 주의할 점은 재당첨 제한이 최초 분양대상자로 선정된 사람에게만 적용되는 것이 아니라는 사실입니다.

같은 세대에 속한 배우자나 자녀 등이 다른 정비사업에서 분양대상자로 선정된 경우에도 재당첨 제한이 문제 될 수 있습니다.

 

또한 조합원 분양과 정비사업의 일반분양 모두 일정한 요건 아래 재당첨 제한의 원인이 될 수 있습니다. 다만 일반 아파트 청약에 당첨되었다는 이유만으로 모두 이 조항이 적용되는 것은 아니므로, 해당 분양이 도시정비법 제72조 제6항의 적용 대상인지 확인해야 합니다.

참고로 조합원 분양의 경우에는 최초 관리처분계획 인가일을 분양대상자 선정일로 봅니다.

2. 상속으로 취득한 조합원 자격은 재당첨 제한의 예외일까?

도시정비법 제72조 제6항 단서는 다음과 같이 규정하고 있습니다.

다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다.

법률 문구만 살펴보면 상속으로 재개발·재건축 부동산을 취득했다면 재당첨 제한과 관계없이 분양신청을 할 수 있는 것으로 이해하기 쉽습니다.

특히 해당 조문에는 상속이 언제 발생해야 하는지에 관한 명시적인 제한도 없습니다.

 

그러나 법원은 이 예외 규정을 문언 그대로 모든 상속에 적용할 수 있는 것은 아니라고 판단했습니다.

상속이 이루어진 시점과 다른 정비사업에서 분양대상자로 선정된 시점의 선후관계를 구별해야 한다는 것입니다.

구체적인 판결 사례를 살펴보겠습니다.

3. 2018년 상속받은 재개발 주택, 자녀의 2021년 분양당첨으로 현금청산

수원지방법원 2022. 7. 7. 선고 2022구합60494 판결 및 그 항소심인 수원고등법원 2023. 7. 21. 선고 2022누12926 판결과 관련된 사안입니다.

 

사건의 경위는 다음과 같습니다.

① 2018년, 배우자로부터 재개발 주택 상속

원고는 배우자가 사망하면서 투기과열지구에 있는 재개발구역의 주택을 상속받았습니다.

이에 따라 원고는 해당 재개발사업의 조합원 자격을 취득했습니다.

② 2021년, 같은 세대에 속한 자녀의 일반분양 당첨

그런데 원고와 같은 세대에 속한 자녀가 2021년 다른 투기과열지구 정비사업에서 공급하는 아파트의 일반분양을 받았습니다.

이로 인해 도시정비법상 5년 재당첨 제한이 문제 되었습니다.

③ 상속받은 재개발 주택에 대한 분양신청 제한

이후 원고는 자신이 상속받은 주택이 속한 재개발사업에서 조합원 분양신청을 했습니다.

그러나 조합은 원고가 5년 재당첨 제한에 해당한다고 판단하여 현금청산대상자로 정했습니다.

원고는 이에 불복했습니다.

상속으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다는 도시정비법의 예외 규정이 적용되어야 한다는 취지였습니다.

하지만 법원은 이러한 주장을 받아들이지 않았습니다.

4. 법원의 판단, 상속 시점이 중요한 이유

법원은 도시정비법 제72조 제6항 단서에서 정한 상속·결혼·이혼은 다른 정비사업의 분양대상자로 선정된 이후에 발생한 경우를 의미한다고 해석했습니다.

그 이유는 무엇일까요?

이미 다른 정비사업에서 분양대상자로 선정된 사람이 이후 부모나 배우자의 사망으로 재개발 부동산을 상속받는 상황을 생각해 볼 수 있습니다.

이러한 상속은 본인이 미리 예상하거나 통제하기 어려운 사유로 발생할 수 있습니다.

그런데 이 경우까지 재당첨 제한을 적용해 조합원 분양신청을 금지한다면, 예상하지 못한 사정으로 재산권이 침해되는 결과가 발생할 수 있습니다.

법원은 이러한 불이익을 방지하기 위해 상속 등에 대한 예외를 둔 것으로 보았습니다.

반면 이미 상속으로 재개발 부동산을 취득하여 조합원 자격을 가지고 있던 사람이 이후 다른 정비사업에서 분양대상자로 선정되는 경우는 다릅니다.

이러한 경우에는 다른 정비사업에서 분양대상자로 선정되면 기존에 상속받은 부동산에 대해서도 재당첨 제한이 발생할 수 있다는 점을 예상할 수 있다는 것입니다.

따라서 법원은 상속 자체가 재당첨 제한의 예외가 되는 것은 아니라고 판단했습니다.

법제처 역시 2022. 2. 8. 법령해석(21-0887)을 통해 같은 취지의 해석을 제시했습니다.

 

결국 재당첨 제한과 상속의 관계는 다음과 같이 구별할 수 있습니다.

구분	재당첨 제한 적용
다른 정비사업의 분양대상자로 선정된 후 재개발 부동산을 상속받은 경우	상속에 따른 예외 인정 가능
재개발 부동산을 먼저 상속받은 후 본인 또는 세대원이 다른 정비사업의 분양대상자로 선정된 경우	상속 예외가 적용되지 않아 재당첨 제한 가능

이 사건에서도 원고는 재개발 주택을 먼저 상속받은 후 같은 세대의 자녀가 다른 정비사업의 분양대상자로 선정되었습니다.

따라서 상속을 이유로 재당첨 제한의 예외를 인정할 수 없다는 판단이 내려졌고, 항소심에서도 원고에게 불리한 1심 판단이 유지되었습니다.

5. 상속받은 재개발·재건축 부동산이 있다면 무엇을 확인해야 할까?

상속으로 취득한 재개발·재건축 부동산이 있는 경우에는 단순히 상속 여부만 확인해서는 안 됩니다.

 

특히 다음 사항을 함께 검토할 필요가 있습니다.

상속 시점: 언제 상속이 개시되어 조합원 자격을 취득했는지

분양당첨 이력: 본인이나 세대원이 다른 투기과열지구 정비사업에서 분양대상자로 선정된 사실이 있는지

선후관계: 상속으로 조합원 자격을 취득한 시점과 다른 정비사업의 분양대상자 선정일 중 어느 시점이 먼저인지

5년 제한 기간: 분양대상자 선정일부터 5년이 경과했는지

법령 적용 여부: 해당 정비사업의 투기과열지구 지정 여부와 재당첨 제한 규정의 시행·경과규정이 어떻게 적용되는지

특히 과거에 상속받은 부동산이라 하더라도 이후 본인이나 세대원의 분양당첨으로 문제가 발생할 수 있습니다.

재당첨 제한이 적용되면 조합원 분양신청이 제한되고, 경우에 따라 현금청산대상자로 분류될 수 있습니다.

따라서 이미 재개발·재건축 부동산을 보유하고 있는 상황에서 본인이나 가족이 다른 정비사업의 분양을 신청하려 한다면, 기존 부동산의 조합원 분양자격에 미치는 영향까지 미리 확인하는 것이 중요합니다.

6. 결론 : 상속보다 중요한 것은 분양대상자 선정과의 선후관계

이번 판결에서 확인할 수 있는 핵심은 명확합니다.

상속으로 재개발·재건축 부동산을 취득했다는 사실만으로 5년 재당첨 제한이 면제되는 것은 아닙니다.

먼저 다른 정비사업의 분양대상자로 선정된 후 상속으로 조합원 자격을 취득했다면 예외가 인정될 수 있습니다.

반면 이미 상속으로 조합원 자격을 가지고 있는 상태에서 본인이나 세대원이 다른 정비사업의 분양대상자로 선정되었다면, 기존 상속 부동산에 대해서도 재당첨 제한이 적용될 수 있습니다.

물론 실제 분양자격은 투기과열지구 지정 여부, 세대 구성, 분양대상자 선정 시점, 법령의 적용 시기 등에 따라 달라질 수 있습니다.

 

재당첨 제한에 관한 잘못된 판단이 조합원 분양권 상실이나 현금청산으로 이어질 수 있는 만큼, 사전에 정확한 법률 검토가 필요합니다.

법무법인 랜드로는 재개발·재건축사업의 조합원 지위, 분양대상자 자격, 재당첨 제한 및 현금청산 관련 법률문제를 다루고 있습니다.

관련 문제로 분쟁이 발생했거나 조합원 분양자격에 대한 검토가 필요한 경우에는 개별 사실관계에 따른 법률적 판단을 받아보시기 바랍니다.

관련 법령 및 참고자료

도시 및 주거환경정비법 제72조 제6항

법제처 2022. 2. 8. 법령해석 21-0887

수원지방법원 2022. 7. 7. 선고 2022구합60494 판결

수원고등법원 2023. 7. 21. 선고 2022누12926 판결