앙사나 레지던스 여의도 분양계약 취소, 대출 80% 설명이 달랐다면?
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최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.
분양가 약 30억 원, 대출 80%, 실투자금 약 5억 7,000만 원, 연간 예상 순수익 약 7,100만 원.
이러한 조건을 안내받고 생활숙박시설을 분양받았는데, 실제로는 대출이 예상만큼 나오지 않고 숙박시설 운영방식도 설명과 달랐다면 어떨까요?
최근 앙사나 레지던스 여의도 서울 수분양자들 사이에서 이러한 문제가 불거지고 있습니다.
이 경우 단순히 예상수익이 실현되지 않았다는 이유만으로 계약을 취소하기는 어렵습니다.
그러나 분양 당시 대출 가능성이나 숙박시설 운영구조에 관한 잘못된 설명으로 분양계약을 체결했다면, 민법상 사기 또는 착오를 이유로 분양계약 취소와 대금 반환을 검토할 수 있습니다.
1. 앙사나 레지던스 여의도, 무엇이 문제일까?
2026년 10월 18일 이코노미스트 보도에 따르면, 다수의 수분양자들은 분양 당시 다음과 같은 설명을 들었다고 기재되어 있습니다.
그러나 실제로는 대출 가능 금액이 예상보다 크게 줄어들었고, 위탁운영사가 아닌 수분양자가 직접 투숙객을 모집해야 하며, 30일 이상 투숙 조건과 OTA 이용 제한까지 존재한다는 것입니다.
반면 시행사 측은 이러한 운영조건이 당초 위수탁계약에 명시되어 있었고, 대출이나 수익을 보장한 사실도 없다는 입장입니다.
양측 주장이 대립하고 있지만, 법률적으로 중요한 것은 분명합니다.
분양계약 당시 수분양자들이 설명받은 내용과 실제 계약상 운영조건이 서로 달랐는지, 그 차이가 계약 체결에 중요한 영향을 미쳤는지입니다.
2. 대출 80%가 나오지 않았다면 계약을 취소할 수 있을까?
대출은 금융기관의 심사와 수분양자의 신용상태 등에 따라 달라지므로, 당초 예상보다 적게 나왔다는 사정만으로 계약을 취소하기는 어렵습니다.
그러나 대출 가능성에 관한 잘못된 설명으로 계약을 체결했다면 판단이 달라질 수 있습니다.
실제로 최근 서울남부지방법원 판결(2024)에서는 대출 관련 착오를 이유로 분양계약 취소와 분양대금 반환이 인정되었습니다.
이 사건에서 수분양자는 자신의 소득이 적고 소득증빙도 어렵다는 사정을 분양상담사에게 미리 알렸습니다.
그런데 분양상담사는 시행사 또는 분양대행사 측에 확인한 후 중도금 50% 대출이 가능하다고 설명했고, 수분양자는 이를 믿고 오피스텔 분양계약을 체결했습니다.
이 과정에서 특히 주목할 점이 있습니다.
분양계약서에는 대출이 실행되지 않으면 수분양자가 직접 중도금을 납부해야 한다는 조항이 있었고, 별도의 대출 확약이 없다는 확인서에도 서명했습니다.
그럼에도 법원은 분양상담사의 설명으로 수분양자에게 계약의 중요부분에 관한 착오가 발생했다고 판단했습니다.
다만 위 판결은 개별 사실관계에 대한 판단이기 때문에, 다른 사실관계에 대해 일률적으로 적용되지는 않고, 비슷한 쟁점에 대해 반대의 결론을 낸 판결도 존재합니다.
결국 중요한 것은 대출이 실제로 얼마나 나왔는지가 아니라, 계약 당시 대출 가능성에 관하여 누가, 어떤 근거로, 얼마나 구체적인 설명을 했는지입니다.
앙사나 레지던스에서도 분양대금의 80% 대출 가능성을 어떻게 설명했는지, 그 설명이 계약 체결의 핵심적인 전제였는지를 확인해야 합니다.
3. 호텔식 위탁운영이 가능하다는 설명도 중요합니다
앙사나 레지던스 분쟁에서 대출 문제 못지않게 중요한 쟁점은 숙박시설의 운영방식입니다.
수익형 부동산에 투자할 때 장래 수익이 예상에 미치지 못할 가능성은 어느 정도 감수해야 합니다.
하지만 수익이 발생하는 구조 자체가 설명과 달랐다면 단순한 투자 실패로 보기 어렵습니다.
예를 들어 분양 당시에는 전문 운영사가 호텔처럼 투숙객을 모집하고 객실을 운영한다고 설명했는데, 실제 계약에서는 수분양자가 직접 투숙객을 모집해야 하고 OTA 영업도 제한되어 있었다면 어떨까요?
이는 예상수익에 관한 단순한 전망의 차이가 아니라 계약 당시 이미 존재하던 숙박시설의 핵심 운영조건을 사실과 다르게 설명했는지의 문제입니다.
특히 이러한 제한이 최초 위수탁계약에 명시되어 있었다면, 분양 당시 사업자 측이 그 내용을 알고도 정반대로 설명했는지를 검토할 필요가 있습니다.
민법 제110조의 사기취소뿐 아니라 제109조의 중요부분에 관한 착오취소도 문제될 수 있습니다.
다만 위수탁계약서에 제한사항이 기재되어 있다는 사실을 수분양자가 충분히 인식하고 계약한 것으로 인정된다면 취소 주장은 어려워질 수 있습니다.
4. 결국 분양계약서와 상담자료가 중요합니다
앙사나 레지던스 수분양자들의 분양계약 취소 가능성은 개별 계약의 내용과 분양 당시 확보한 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
특히 다음 세 가지를 확인해야 합니다.
첫째, 분양 당시 실제로 어떤 설명을 들었는가?
대출 80% 가능성, 전문 운영사의 투숙객 모집, OTA 이용 가능성에 관한 홍보자료나 상담 녹취, 문자·카카오톡 등이 중요합니다.
둘째, 실제 계약조건은 어떻게 되어 있는가?
분양계약서와 위수탁계약서의 관련 조항을 비교하여 분양 당시 설명과 어떤 차이가 존재하는지 확인해야 합니다.
셋째, 그러한 설명이 없었다면 계약을 체결했을 것인가?
특히 분양대금의 대부분을 대출로 조달해야 하는 수분양자라면, 당시 자금능력과 대출 관련 상담 경위가 중요한 판단자료가 될 수 있습니다.
또한 분양대행사의 설명이 시행사 측에 귀속될 수 있는지, 예상견적표가 누구의 지시나 승인으로 작성·배포되었는지도 확인해야 합니다.
5. 분양계약 취소와 납입금 반환을 고민하고 있다면
앙사나 레지던스 여의도 분양 분쟁은 단순히 예상수익이나 대출금액이 줄어든 문제에 그치지 않을 수 있습니다.
당초 설명받은 투자상품의 핵심적인 운영구조와 자금조달 조건이 실제 계약내용과 달랐다면, 분양계약 자체의 효력을 다툴 수 있는지 검토해야 합니다.
분양계약 취소를 주장하더라도 시행사 측은 여전히 계약이 유효하다는 전제에서 잔금 지급을 요구할 수 있습니다. 또한 중도금 대출을 받은 경우 금융기관은 분양계약 분쟁과 별개로 대출약정에 따라 상환을 요구할 수 있고, 연체가 발생하면 연체정보 등록 등 신용상 불이익으로 이어질 수도 있습니다.
따라서 분양계약 취소는 단순히 취소 의사를 표시하는 것으로 끝나는 문제가 아니라, 잔금채무와 대출금 상환 문제까지 함께 고려해야 하는 복합적인 법률분쟁입니다.
저희 법무법인 랜드로는 생활숙박시설을 비롯한 부동산 분양계약 취소·해제 및 분양대금 반환 분쟁을 다루고 있습니다.
앙사나 레지던스 수분양자 중 분양 당시 대출이나 위탁운영에 관한 설명이 실제 계약조건과 달라 분쟁을 겪고 있다면, 분양계약서·위수탁계약서·예상견적표 및 당시 상담자료를 토대로 계약취소 사유의 존재 여부를 구체적으로 검토받으시기 바랍니다.
법무법인 랜드로에서도 관련 자료를 바탕으로 개별 계약의 법적 쟁점과 대응 방향에 관한 상담을 진행하고 있습니다.
최정환 변호사
대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록
한국부동산원 정비사업 자문위원
강남구 재건축드림지원TF 자문위원
종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야
정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격
주요 승소사례
- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
조정희 변호사
연세대학교 법학과
연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)
대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록
대한변호사협회 대변인(제53대)
대한변호사협회 우수변호사상(제31회)
사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사
주요 승소사례
- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소
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