최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 오피스텔 현장에서 분양계약 해제 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

동탄역 디에트르 퍼스티지 오피스텔과 관련하여, 설계변경 및 건축물분양법 위반 여부를 둘러싼 분쟁이 이어지고 있습니다.

특히 관할 행정청의 형사고발까지 이루어지면서, 이 사안은 건축물분양법 위반 여부 및 그에 따른 분양계약 해지 가능성이 핵심 쟁점으로 문제되고 있습니다.

이 글에서는 해당 사안을 바탕으로 시행사의 설계변경 → 건축물분양법 위반 → 형사처벌 → 분양계약 해지로 이어지는 법적 구조를 정리합니다.

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문제되는 사실관계의 구조

현재 논란이 되고 있는 쟁점은 다음과 같이 정리됩니다.

• 층고 변경 등 설계변경 존재 여부

• 일부 평면 축소 주장

• 공용면적 및 용적률 관련 논란

• 형사고발

이상의 상황에서 위 설계 변경이 건축물분양법에 위반되는지 여부가 문제되고 있는 것으로 확인됩니다.

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설계변경은 통상 시공 과정에서의 변경으로 이해되기도 하나, 건축물분양법은 이를 별도의 규율 대상으로 두고 있습니다.

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건축물분양법은 설계변경을 그 영향의 정도에 따라 구분하여, 수분양자의 권리·의무에 중대한 영향을 미치는 경우에는 수분양자 전원의 동의를 요구하고, 이에 이르지 않는 경우에는 그 내용을 수분양자에게 통지하도록 하는 구조를 취하고 있습니다.

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따라서 개별 사안에서는 해당 설계변경이 ‘동의 대상인지 또는 통지 대상인지’가 핵심적인 판단 기준이 됩니다.

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나아가 이러한 요건을 갖추지 아니한 설계변경은 단순한 하자 여부의 문제를 넘어 법 위반 여부가 직접 문제되는 영역으로 전환되며, 건축물분양법 제10조 제2항 제6호에 따라 형사처벌의 대상이 될 수 있습니다.

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다수의 분양계약서에는 다음과 같은 조항이 포함되어 있는 경우가 많습니다.

이와 같은 약정이 존재하는 경우,

분양계약 해지 여부는

• 시행사의 설계변경이 건축물분양법 위반에 해당하는지

• 해당 위반행위에 대해 형사처벌이 이루어졌는지

• 특히 벌금형 이상이 선고되었는지

에 따라 판단되는 구조를 갖게 됩니다.

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결국 이 사안은 다음과 같은 흐름으로 정리됩니다.

• 설계변경 존재 여부

• 건축물분양법 위반 여부

• 형사처벌 여부

• 벌금형 이상 확정 시 약정에 따른 분양계약 해지 가능성

즉, 형사책임과 계약 해지가 구조적으로 연결된 사건으로 볼 수 있습니다.

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동탄역 디에트르 퍼스티지 사례는 설계변경을 둘러싼 분쟁이 단순한 시공상의 문제를 넘어 건축물분양법 위반 여부 및 형사책임, 나아가 계약 해지 문제로까지 확장될 수 있음을 보여주는 사례입니다.

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다만 실제 법적 판단은 계약서의 구체적 내용, 설계변경의 범위와 영향, 형사절차의 진행 경과 등에 따라 달라질 수 있으므로, 개별 사안에 대한 구체적인 검토가 필요합니다.

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※ 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 위한 것이며, 구체적인 사안에 대한 판단은 별도의 상담을 통해 이루어져야 합니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소