조정희, 최정환 변호사는 재건축 재개발, 분양계약, 민간임대주택, 집합건물 및 공동주택 분쟁에 이르기까지 건설 부동산 분야의 핵심 쟁점에 특화된 법률 서비스를 제공하고 있습니다.

“전세보증금인 줄 알았는데, 보호가 안 된다고요?”

최근 상담에서 많이 나오는 질문입니다.

특히 민간임대주택 계약을 체결하면서 ‘매매예약금’을 함께 납부한 경우, 이 돈이 전세보증금처럼 보호된다고 믿고 있는 분들이 매우 많습니다.

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그런데 결론부터 말씀드리면,

매매예약금은 전세보증금이 아닙니다.

법적으로 보호되지 않는 돈일 가능성이 높습니다.

2026년 4월 금융감독원도 이 구조에 대해 공식적으로 소비자경보를 발령했습니다.

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민간임대주택은 원래 장기 임대를 목적으로 공급되는 주택입니다.

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그런데 일부 사업장에서 다음과 같은 구조가 등장합니다.

• 임대차계약 체결

• 별도로 ‘매매예약금’ 납부

• 일정 기간 후 분양전환 약정

즉, 겉으로는 임대차지만 실제로는

“임대 + 선분양”이 결합된 구조

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문제는 이 매매예약금이 임대차계약상의 보증금이 아니라는 점입니다.

많은 분들이 가장 크게 오해하는 부분입니다.

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✔ 매매예약금의 법적 성격

• 임대보증금 ❌

• 우선변제권 ❌

• 전세보증금 반환보증(HUG 등) ❌

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즉, 임대사업자가 파산할 경우, 회수 자체가 어려운 돈이 될 수 있습니다.

이 부분이 이번 금융감독원 경고의 핵심입니다.

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이 구조는 단순히 “위험하다” 수준이 아닙니다.

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실무적으로 보면, 분양가 규제 회피 + 투자형 상품화 구조에 가깝습니다.

• 초기에는 적은 자기자본

• 대출을 통해 진입 유도

• 이후 분양전환 구조 연결

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결국 실거주용 임대주택 상품이 아니라 ‘레버리지 투자 구조’로 변질된 사례가 많습니다.

① 보호받지 못하는 돈

매매예약금은

• 보증보험 대상도 아니고

• 임대차보호법 적용도 받지 않습니다

사고 발생 시 사실상 무담보 채권과 유사한 위치

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② 과도한 대출(레버리지)

현장에서 자주 나오는 설명입니다.

• “90%까지 대출 가능”

• “전세대출로 해결 가능”

하지만 실제로는

상환능력을 초과한 구조일 가능성 높음

결국

• 원리금 부담 증가

• 금리 상승 시 위험 확대

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③ 분양전환 시 ‘일시상환 폭탄’

이 부분이 가장 치명적입니다.

초기에는 대출로 버티다가 분양전환 시점에 문제가 터집니다.

• DSR, LTV 규제 적용

• 대출 한도 축소

결과 수천만 원 ~ 수억 원 현금 추가 필요

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이를 감당하지 못하면

• 연체

• 신용도 하락

• 계약 문제 발생

으로 이어질 수 있습니다.

• 국토교통부: 매매예약 구조 자체를 지양하도록 공문 발송

• 금융감독원: 대출 결합 구조에 대해 소비자경보 발령

즉 제도 취지와 맞지 않는 구조로 보고 있는 상황입니다.

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여기서 가장 중요한 질문입니다.

결론부터 말씀드리면,

단순히 “손해 봤다”는 이유만으로는 어렵습니다.

하지만 다음과 같은 경우는 검토 여지가 있습니다.

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✔ 취소/해제 검토 가능 사례

• 전세보증금처럼 설명한 경우

• 대출 가능성에 대해 오인 유도한 경우

• 분양전환이 확정된 것처럼 안내한 경우

• 광고 내용과 실제 구조가 다른 경우

즉, “계약 구조 자체에 대한 착오 또는 기망”이 핵심입니다.

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※ 핵심요약

- 매매예약금은 전세보증금이 아닙니다

- 법적으로 보호되지 않을 수 있습니다

- 대출이 결합되면 손실이 확대됩니다

- 분양전환 시 추가 자금 부담이 발생할 수 있습니다

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이것은 “계약 구조 자체의 문제”로 이어질 수 있는 영역입니다.

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이미 계약을 체결하셨다면

• 계약 당시 설명 내용

• 실제 체결된 임대차, 매매예약 내용

• 광고 자료

• 대출 구조

를 기준으로 법적 검토가 필요한 상황인지 먼저 판단하는 것이 중요합니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소