조정희, 최정환 변호사는 아파트, 오피스텔, 상가 등 집합건물에서 발생하는 관리단 운영, 관리비 분쟁, 하자 소송, 전유부분 및 공용부분 관련 갈등, 입주자대표회의 대표권 분쟁 등 다양한 법적 문제를 해결하고 있습니다.

많은 분들이 합의해지를 채무불이행으로 인한 계약 해지와 혼동하곤 합니다. 계약을 끝내는 방법은 다양하지만, 어떤 방식으로 끝내느냐에 따라 법적 책임은 천지차이가 됩니다.

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오늘 다룰 대법원 판례는 아파트 위탁운영 계약 합의해지 사건으로, 합의해지 시에도 상대방의 손해를 배상해야 하는 예외적인 상황에 대해 명확한 기준을 제시하고 있습니다.

사건의 쟁점: 계약 해지 통보 후의 '합의', 그 법적 의미는?

이 사건은 아파트 피트니스 센터 위탁운영 계약의 해지를 두고 발생했습니다. 아파트 입주자대표회의(피고)가 구청의 시정지시를 이유로 운영사(원고)에게 계약 해지를 통보했습니다. 이에 운영사는 "우리에게 귀책사유는 없지만, 해지에 동의하겠다"고 답했죠. 이로써 계약은 '합의해지'로 종료되었습니다.

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그런데 계약서에는 중요한 조항이 있었습니다. "만약 운영사의 귀책 사유가 아닌 이유로 계약이 해지될 경우, 입주자대표회의는 운영사가 투자한 비용과 손해배상금을 변상해야 한다."

운영사는 이 조항을 근거로 투자금과 손해배상금의 지급을 청구했고, 입주자대표회의는 "서로 합의해서 계약을 끝냈는데 무슨 손해배상이냐"며 맞섰습니다.

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대법원은 이 사건에서 입주자대표회의가 운영사에게 약정금을 지급해야 할 의무가 있다고 최종적으로 판단했습니다.

대법원은 일반적으로 합의해지 시 손해배상을 청구할 수 없지만, '손해배상을 하기로 특약하거나 손해배상 청구를 유보하는 의사표시'가 있는 경우에는 그에 따라야 한다고 전제했습니다. 그리고 이 사건의 계약서 조항이 바로 그러한 '특약'에 해당한다고 보았습니다.

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계약서 조항은 '운영사가 위탁계약상 의무를 위반하지 않았으나 계약이 해지된 경우'에 적용된다고 명시하고 있습니다. 이는 합의해지뿐만 아니라 운영사의 귀책 사유가 없는 모든 계약 해지 상황을 포함하는 것으로 해석해야 합니다.

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5년간의 운영을 전제로 막대한 투자를 한 운영사에게 귀책 사유 없이 계약이 해지될 경우를 대비해, 손실을 보전해 주기 위한 목적으로 해당 조항을 둔 것으로 보았습니다.

따라서 계약이 '합의'로 해지되었더라도, 이미 계약서에 정해져 있던 특별한 조항에 따라 입주자대표회의는 운영사에게 약정된 금액을 지급해야 할 의무가 있다는 결론입니다.

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이번 판례는 계약 해지 시 '합의'라는 형식이 모든 법적 책임을 소멸시키는 것은 아님을 보여줍니다. 계약서에 있는 모든 조항은 그 자체로 효력을 가집니다. 따라서 계약을 해지할 때는 해지 통보서나 합의서에 '이 계약과 관련하여 일체의 손해배상 청구권을 포기한다'와 같은 문구를 명확히 삽입하는 것이 추후의 분쟁을 막는 가장 확실한 방법입니다.

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계약서 작성부터 해지 합의까지, 각 단계에서 꼼꼼히 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 중요합니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소