투기과열지구 재건축·재개발 1세대 1주택 조합원 지위 양도 요건
본문
조정희, 최정환 변호사는 정비구역 내 토지등소유자와 조합원을 대리하여 조합원 입주권 분쟁, 분양자격 분쟁, 현금청산 소송을 수행하고 있을 뿐 아니라 재건축 재개발 조합에 대한 법률자문, 매도청구, 명도소송, 대표권 분쟁, 총회 결의 무효확인 소송 등 정비사업 과정에서 발생하는 다양한 법률 문제에 대해 효과적인 해결책을 제시하고 있습니다.
투기과열지구로 지정된 지역의 재건축·재개발 사업에서는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한됩니다. 그 대표적인 예외인 1세대 1주택자의 소유 10년·거주 5년 요건과 예외 인정 범위, 최근 판례까지 부동산 전문 변호사가 정리합니다.
지난 10·15 부동산 대책으로 서울 전 지역과 경기 주요 지역이 주택법상 투기과열지구로 지정되었습니다. 이로 인해 해당 지역의 재건축·재개발 사업에는 도시정비법에 따른 투기수요 차단 규제가 본격적으로 적용되고 있습니다.
실무에서는 이 규제로 인해
“조합원 지위를 승계할 수 있는지”,
“현금청산 대상인지”,
“매매를 진행해도 되는지”
와 같은 문의가 급증하고 있습니다.
이번 글에서는 그중에서도 가장 많이 문제되는 쟁점,
1세대 1주택자의 소유기간 10년·거주기간 5년 요건을 중심으로 정리해보겠습니다.
투기과열지구 지정 시 적용되는 도시정비법상 규제
도시정비법은 투기과열지구로 지정된 지역의 정비사업에 대해 크게 두 가지 규제를 두고 있습니다.
① 조합원 지위 양도 제한
② 분양대상자(분양자격) 제한
이 중 실무상 분쟁이 가장 많은 부분은 단연 조합원 지위 양도 제한입니다.
조합원 지위 양도 제한의 기본 구조
투기과열지구로 지정된 지역에서는,
· 재건축사업: 조합설립인가 후
· 재개발사업: 관리처분계획인가 후
조합원 지위의 양도가 원칙적으로 금지됩니다.
따라서 이 시점 이후에 정비사업 대상 토지 또는 건축물을 양수한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없고 현금청산 대상자가 됩니다.
→ 재건축: 매도청구 대상
→ 재개발: 수용 대상
⚠️ 또한, 이를 위반하여 조합원 지위를 취득한 자뿐 아니라 이를 알면서 도와준 조합 임직원 역시 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.
예외 인정: 1세대 1주택자 소유 10년·거주 5년 요건
다만, 도시정비법은 투기 목적이 아닌 실수요자 보호를 위해 일정한 예외 사유를 두고 있습니다.
그 대표적인 예외가 바로,
양도인이 1세대 1주택자로서
① 소유기간 10년 + ② 거주기간 5년을 충족한 경우입니다.
이 요건을 충족하면, 양수인은 조합원 지위를 승계할 수 있습니다.
법무법인 랜드로 설명회 최정환 변호사
소유기간·거주기간 산정 기준 (실무 핵심)
✅ 소유기간
등기부등본상 소유권 취득일 기준
✅ 거주기간
주민등록표상 거주기간 기준
▶ 반드시 소유자 본인이 거주하지 않아도, 배우자·직계존비속이 거주한 기간도 합산됩니다.
상속·이혼 시 소유·거주기간 합산 여부
상속의 경우
피상속인의 소유기간·거주기간을 모두 합산
이혼의 경우
전 배우자의 소유기간·거주기간을 합산할 수 있는지가 문제됨
법제처 유권해석:
소유기간 합산 불가
(도시정비법에 명시적 근거 규정이 없다는 이유)
이혼으로 인한 명의 이전은 상속과 동일하게 보지 않는다는 점을 유의해야 합니다.
법무법인 랜드로 설명회 최정환 변호사
매매 도중 ‘형식상 2주택’이 된 경우 – 최근 판례 동향
실무에서 자주 문제되는 상황입니다.
✔️ 사례
· 매매계약 체결 당시에는 양도인이 1세대 1주택자
· 그러나 양수인에게 소유권이전등기 전 양도인이 다른 주택을 추가로 매수, 소유권이전등기까지 마쳐 형식상 2주택자가 된 경우
이 경우 양수인이 조합원 지위를 승계할 수 있는지가 문제됩니다.
✔️ 판례의 입장
서울행정법원: 조합원 지위 승계 가능 (최근 대전지법 판결도 동일 취지)
핵심 논리
실질적으로 조합원 지위 양도 당시의 요건 충족 여부가 중요하며,
형식적인 주택 수 증가는 조합원 승계를 부정할 사유가 되지 않는다는 취지입니다.
공유지분권 양도의 경우 – 최근 대법원 판결 변화
과거에는
“대표조합원을 기준으로 요건 충족 여부를 판단하면 된다”
는 유권해석이 존재했습니다.
그러나 최근 대법원 판결은 이를 명확히 변경하였습니다.
대법원의 입장
· 공유지분권 양도 시
각 지분별로
양도인이 소유기간·거주기간 요건을 충족했는지
개별적으로 판단해야 함
이 부분은 재건축·재개발 실무에서 매우 중요한 변경점입니다.
계약 전 반드시 전문가 검토가 필요한 이유
투기과열지구 내 정비사업에서는 단순한 매매계약 하나가,
·조합원 지위 박탈
·현금청산
로 직결될 수 있습니다.
특히
✔️ 소유·거주기간 산정
✔️ 상속·이혼
✔️ 매매 중 주택 추가 취득
✔️ 공유지분 거래
와 같은 사안은 사전에 정확한 법률 검토가 필수입니다.
최정환 변호사
대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록
한국부동산원 정비사업 자문위원
강남구 재건축드림지원TF 자문위원
종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야
정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격
주요 승소사례
- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
조정희 변호사
연세대학교 법학과
연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)
대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록
대한변호사협회 대변인(제53대)
대한변호사협회 우수변호사상(제31회)
사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사
주요 승소사례
- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소
- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소
- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
