시행사가 건분법 위반 시정명령 전에 분양광고를 스스로 정정한 경우에도 분양해제 해지 소송이 가능할까

전문가칼럼 26-07-28

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법무법인 랜드로 수분양자 설명회

건분법 위반 쟁점에서 가장 많이 등장하는 단어 중 하나는 '시정명령'입니다.

수분양자들께서도 건분법 시정명령에 대해서는 한번쯤 들어보셨을 것입니다.

건분법상 시정명령은 시행사의 분양광고에 위법이 있을 때 행정청이 내리는 처분으로, 사소한 건분법 위반으로도 시정명령이 내려질 수 있고, 시정명령이 내려졌을 때 시행사는 이를 공표하고 수분양자에게 통지하여야 합니다.

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최근 대법원에서 판시한 바와 같이 위 시정명령은 분양계약상 특유의 약정해제사유로 그 경중을 불문하고 분양계약의 해제 해지로 이어질 수 있게 때문에 시행사 입장에서는 어떻게든 위 시정명령을 피하려고 합니다.

대표적인 예로, 시행사가 분양광고 당시 건분법이 정한 사항을 위반했으나(용도지구, 용도구역 현황 잘못 기재, 교육환경보호구역 여부 잘못 기재 등) 수분양자의 민원이 제기되자 곧바로 분양광고를 정정하는 경우가 있습니다.

이러한 경우 시행사는 인허가청의 시정명령을 피해갈 수 있는 것일까요?

위 시정명령을 이유로 한 수분양자들의 약정해제를 모면할 수 있는 것일까요?

수원지방법원은 위 경우에도 여전히 건분법 위반 시정명령이 가능하다고 판단했고 평택지원은 수분양자가 위 시정명령을 이유로 분양계약을 해제할 수 있다고 판단하였습니다.
수원지방법원 2025. 6. 26. 선고 2024구합72*** 판결

수원지방법원은 시행사가 관할 관청으로부터 건분법 위반 시정명령을 받기 전에 분양 광고를 정정하고 이를 일간신문에 게재, 수분양자별로 통지하는 등의 조치를 취하였다고 하더라도 그로 인해 기존 분양광고로 인한 위법상태가 해소되었다거나 그 위반행위로 인한 결과가 사라지는 것은 아니라고 보았습니다.

결국 기존 분양광고가 건분법을 위반한 사실에는 변함이 없다는 뜻이죠.

이어 수원지방법원은 건분법 위반에 따른 시정명령을 '기속행위'로 판단함으로써 행정청이 위법한 분양광고에 대하여 의무적으로 시정명령을 내려야 한다고 보았습니다.

결국 법원은 관할 시청이 시행사에 대하여 시정명령을 내린 것은 적법하다고 판단한 것입니다.

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한편, 평택지원은 최근에 나온 대법원 법리대로 수분양자가 위 시정명령을 이유로 분양계약을 해제할 수 있다고 판결하였습니다.
수원지방법원 평택지원 2025. 5. 15. 선고 2024가단71*** 판결

특히 이 사안에서는 시행사가 위 시정명령에 대해 효력정지 결정까지 받았음에도 법원은 수분양자의 약정해제를 인정하고 시행사의 분양대금반환을 명하였습니다.

이렇듯 건분법상 시정명령은 시행사의 사소한 위법에 대해서도 내려질 수 있고 시행사가 그 전에 이를 정정한다고 해도 소용이 없으며 그러한 시정명령은 곧바로 분양계약 해제 해지로 이어질 수 있기 때문에, 분양계약 해제 해지를 검토하고 있는 수분양자 입장에서는 가장 우선하여 확인하셔야 할 사항입니다.